本文目录

1. 农村风貌管控标准
2. 昆山农房翻建最新规定
3. 关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的十条措施
4. 农房风貌管控实施方案

农村风貌管控标准

(一)“三清”：即清垃圾、清路障、清庭院。

清垃圾：清除村内和村周边各种乱堆、乱放、乱倒的垃圾及碎石、砖瓦等杂物和粪堆。本着方便群众的原则，合理设置垃圾箱（点），垃圾及时清运。设有固定的垃圾集中堆放点和柴草堆放区。

清路障：拆除私搭乱建的欺街占道的违章建筑；清除道路两侧不规范广告标牌；整治公路两侧占道经营行为。

清庭院：清理农户庭院杂乱无章的物品，使农户庭院物件摆放整齐有序。

（二）“三改”：即改水、改厕、改路。

改水：实施农村居民安全饮用水工程，加强农村饮水水源保护，建设较为完善的农村供水设施，确保农民饮用水安全达标。

改厕：坚持“户厕改造为主，修建公厕为辅”，规范农户厕所，对农村露天旧式厕所、粪坑进行统一规范改造，全面推广应用无害化卫生厕所。

改路：实施“村村通”工程，贯通乡村连通道路，硬化村屯内主要街路。

（三）“三化”即绿化、净化、美化。

绿化：即房前屋后、公路两侧、村周边、沿河两岸开展四旁植树，建设环村绿化林带。

净化：即村庄内主街道、人行道整洁干净，无粪堆杂物等。

美化：在村内空闲地发展小花园、小草坪，农户庭院养花种草。

昆山农房翻建最新规定

农村（社区）房屋规划建设管理实施细则（试行）

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为贯彻落实党的二十大精神，切实改善农村住房条件，规范农村房屋规划建设，提升农村人居环境，建设美丽宜居乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省土地管理条例》、《苏州市宅基地管理暂行办法》、《关于加强农村宅基地管理工作的意见》（苏市委农办〔2021〕43号）、《昆山市农村房屋规划建设管理办法（试行）》（昆办发〔2018〕65号）、《昆山市农村房屋风貌管控管理规定（试行）》（昆政发〔2019〕1号）等有关法律法规和文件要求，结合我镇实际，制定本细则。

一、总体要求

建立健全农房规划建设管理机制，梳理和完善村庄规划，落实农房建设规划管控和施工质量安全管理责任，规范审批和验收流程，引导村民根据规划方案与设计图纸开展农房建设，不断提升农房建设质量和村庄环境。

加强组织领导，坚持规划引领，注重建管并重。各村（社区）应成立农房翻建领导小组，全面有序推进我镇农村（社区）房屋规划建设工作。

二、村庄规划

1.根据《昆山市镇村布局规划》（2019版），我镇可翻建自然村庄有：

（1）特色保护类：东浜村里浜、外浜、银子浜、东垞，全旺村全旺浜，双庙村唐家浜，祁浜村三株浜、寒贞，龙亭村蟠龙，复兴村澄尚；

（2）集聚提升类：龙凤村里浜、横港江、酱园里、七家浜、湾里、荷花池，双庙村港东埭、小圩、东埭浪、宋家浜、渔池浪、南村、荒田里、南埭浪，高勇村白家浜，祁浜村祁庄、茆浜、后村，云南村店前、东汤湾、西汤湾、南岳甸、秀王浜、荒田里，龙亭村龙亭、东对浜、西对浜，复兴村长牵路、西泽港、祝家浜、坟浜里；

（3）其他一般村：双庙村小圩浪、夏西塘，龙凤村西区、东区、仙鹤溇、邵浜、南沙港、陈家浜，全旺村则同、云亭港、前庙浜，南湖村南湖新村、南湖小区。

2.在村庄规划实施过程中，如有需增加完善的项目，涉及项目增加所需的地块，不得占用农用地，并需提供以下材料：

（1）需提供《村级重要事项决策会议记录》；

（2）拟增加的项目在增加区域和村委会公示栏进行公示，公示时间为10个工作日，村（社区）委会出具意见证明书；公示期间如有异议，由村（社区）委会召开村民代表会议进行听证。

（3）镇农房联席会议纪要。

三、房型设计及相关标准

1.镇建设局（农房）应无偿提供多种房型供村民选择，房型设计应遵循规划方案中的建筑形态和风貌，应坚持中国元素并充分体现江南乡村特色，建筑式样为两坡黑瓦白墙，结构设计应满足抗震设防要求，并落实节能节地要求，做到安全、美观、经济、实用。

2.房屋设计以两层独立式住宅为主，每层建筑面积不得超过宅基地面积的70%，总建筑面积不得超过280平方米，房屋基础高度标准参照周边区域高度确定，由建设局（农房）确认，楼房后檐高度标准为6.7米，在不影响相邻权人相邻权益的情况下，可适当抬高，但不得超过7.1米，阁楼南檐层高不得超过2.1米。特殊房型（如开间不足或平房等）严格按照联合会审通过图纸的参数施工。

3.特定区域：（1）周庄古镇历史文化保护区、一类控制区、二类控制区、三类控制区（南湖小区除外）；（2）特色田园及精品村庄；（3）农房翻建示范村。

（1）古镇区建筑高度控制：历史文化保护区维持原高；一类控制区后檐高度不超过6.3米；二类控制区（非历史建筑）后檐高度不超过7.4米，沿街立面檐口高度不超过6.5米；三类控制区（南湖小区除外）后檐高度不超过7.4米。

（2）建筑风貌：特定区域内的农房房型应根据周边环境、地理位置等情况，由建设局（农房）统一委托设计，按照一户一方案执行。涉及文保建筑或影响周边文保建筑的农房，按文保建筑审批流程执行。

4.自行设计的房型也必须符合规定的参数及风貌要求，并达到国家规定的抗震等级。经镇农房专题会议会审通过后方可建造。若建围墙，须在我镇农房围墙样式库中选取，经属地村委备案同意，根据《昆山市农村房屋风貌管控管理规定（试行）》的相关要求，在批准的宅基地使用面积范围内进行建设，高度不超过2米，应采用通透式，且色彩和构造应与房屋整体风格相协调，不得影响邻里间的公共通道、采光、通风、排水，并通透美观，符合水乡特色，与毗邻建筑相协调。严禁设计和建造地下室。

5.农村村民一户只能拥有一处宅基地。一户宅基地面积不得超过200平方米，超出部分面积由村委会收回，并探索建立宅基地周边零散用地和村内闲置宅基地有偿使用机制。

四、质量标准

房屋建设应使用符合国家房屋建筑质量标准的建筑材料。

1.混凝土部分：现浇结构混凝土强度等级不应低于C25，非结构件混凝土强度等级不应低于C15；

2.细骨料：应选择河砂等符合要求的材料；

3.建筑常用水泥可使用硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥（最低强度等级为42.5级）。水泥应提供出厂检验合格证；

4.钢材部分：砖混结构房屋，建筑用钢材应采用正规厂家生产的钢筋，梁柱部位应使用热轧带肋钢筋，直径不得低于18mm,箍筋应使用热轧光圆钢筋，直径不得低于6mm，钢筋进场应安排检查和验收，严禁使用非标钢筋；

5.砌筑材料：常用的承重墙体采用的块体包括烧结普通砖、烧结多孔砖、混凝土实心砖，非承重墙体采用的块体除上述类型外，还包括蒸压加气混凝土砌块；

6.模板拆除前，需要达到的设计混凝土立方体抗压强度标准值的百分率如下：

（1）板：当跨度≤2米时，为≥50%；当跨度＞2米≤8米时，为≥75%；

（2）梁：当跨度≤8米时，为≥75%。

五、资格认定

规范农村房屋建设申请人的资格认定，申请人应为规划批准可翻建的自然村庄内户籍在册的农村村民，并满足以下条件：

1.申请人为本村集体经济组织成员，或在农村土地第二轮承包时依法取得土地承包经营权，或股权固化改革时取得农村股份经济合作社股权；

2.在可翻建村庄拥有自建房且已取得房屋产权证（或建设管理部门的有关批文）；

3.自建房有宅基地使用证或土地登记卡等国土部门材料。

严格执行“一户一宅”政策，农村多子女家庭，且子女中有符合农房翻建条件的，父母随子女居住的，不得以父母名义申请宅基地用于农房翻建。

六、审批和验收流程

（一）申请：享有宅基地使用权的农户，以户为单位向所在村民（居民）委员会提出书面申请，同时提供户籍证、房产证和土地证等有效证件的原件及复印件（原件供现场审核、复印件由村民委员会留底）。“二证”或地表建筑更名到子女或配偶名下的，需填写《农村居民建房申请表》，户主（特殊原因除外）及该户18周岁以上具有完全民事行为能力的全体家庭成员和户主的直系亲属共同签名确认。

（二）村级审核：村民（居民）委员会收到申请后，应向申请人开具申请回执，并牵头组织镇现场踏勘小组进行现场踏勘，拍好原房屋照片，并填写《农村居民住宅、改建现场踏勘表》。重点审核提交的材料是否真实有效，拟用地建房是否符合村庄规划、是否具有申请条件并符合“一户一宅”要求。确认符合相关要求的，填写《村镇建设工程规划建设审批表》和《昆山市宅基地用地审批表》，并注明二层高度、四至位置、化粪池及排水位置。应征求建房用地相邻权人意见并签字确认，相邻权人有异议的，经协商无果，村民（居民）委员会可以在法律、法规允许的前提下，采用农房翻建征求意见、决策等新形式，从源头上化解农房翻建中的矛盾。

（三）镇级复审：由镇会审单位分别对建房户相关资料进行确认，并填写《周庄镇农村建房信息确认表》，农村工作局（经服）对建房人身份资格、拟使用宅基地面积等进行确认；资规局周庄所对建房户位置土地性质及原宅基地登记发证情况进行确认；古保办对古镇历史保护区、一类及二类控制区域的农房在整体风貌、古镇保护、申遗影响等方面进行确认；建设局（动迁）对建房申请人及家庭成员是否享受过动迁政策进行确认；建设局（规划）对建房用地是否符合村庄规划、宅基地布局是否合理进行确认；水事综合管理中心周庄站对建房用地是否侵占河道水域及其岸线、是否超出蓝线控制范围进行确认；建设局（农房）根据上述单位确认的情况明确是否符合建房条件。

（四）房型：复审通过后，建房户在镇建设局（农房）统一提供的建议房型中选定房型；特定区域内的房型及其他区域内自行设计的房型，均须农房联席会议审议通过后，由建设局（农房）提交镇长办公会或农房专题会议会审。

（五）公示：将建房户基本信息及拟建情况在拟建现场及村委会公示栏进行公示，公示内容包括建房户基本信息、原宅基地及房屋基本信息、拟建宅基地四至位置、房屋平面图、立面图、檐口及屋脊高度等，公示时间为10个工作日。公示期间如有异议，由村民（居民）委员会进行协调处理，村民（居民）委员会可以通过召开听证会等形式，充分听取意见，异议成立的暂缓送审，村委向建房户书面反馈，异议不成立的提交送审。

（六）审批：经公示无异议的由建设局（农房）提交镇长办公会或农房翻建审批专题会议会审，会审通过后由镇政府进行批复。

《昆山市宅基地用地审批表》报派出所、农村工作局（经服）、建设局（规划）备案，《村镇建设工程规划建设审批表》有效期为一年（审批流程结束至放样定位），逾期未放样定位的需重新审批或申请延期，申请延期的时长不得超过半年。

（七）签订施工合同、承诺书，缴纳保证金：建房户与施工单位在建设局（农房）的监督下，签订农房建筑质量施工合同、委托书。建房户、施工方、村民（居民）委员会三方签订承诺书，并提供施工人员人身意外险凭证。

（八）放样：农户在取得建房批准文书后，严格按照《村镇建设工程规划建设审批表》中图纸的尺寸，经镇建设局（农房）、资规局周庄所、所在村委会现场放样定位后方可进行施工。放样前建房户应拆除原有的旧房及其它构建物，村民（居民）委员会填写《周庄镇定位放样前确认表》。定位放样结束后，建房户、所在村农房专管员、施工方负责人、第三方检查人、建设局（农房）共同签订《农村居民住宅修缮、改建开工前现场踏勘表》。如现场实际尺寸与审批表尺寸不符的（首次踏勘，测量有误或定位点缺失），在确保四邻无矛盾的前提下，定位小组有权根据现场老宅墙基确定新定位尺寸（确保与审批表无冲突），并标明在《农村居民住宅修缮、改建开工前现场踏勘表》；如现场定位时建房四至尺寸由于现场原因等确需微调的，村民（居民）委员会应分析变更原因，认为确需变更的出具《房屋审批变更表》，变更表内应明确变更意见并经相邻权人签字确认后，提交农房专题会议或镇长办公会议会审，会审通过后，方可再次放样。作出微调后的宅基地的相关数据以《农村居民住宅修缮、改建开工前现场踏勘表》及《房屋审批变更表》为准。

（九）验收：

1.分项验收：由镇建设局（农房）、所在村民（居民）委员会组织实施，分基础放线、基础、一层结构、二层结构、屋面封顶五个阶段进行，应符合设计图纸相关参数，验收结束后，填写《施工现场管理分项验收记录卡》及《联合验收表》，对不符要求的开具《整改通知单》，待验收合格后，方可继续施工。

2.竣工验收：建房户应对照事先告知的竣工验收标准，自检合格后填写验收申请单，向所在村民（居民）委员会提出验收申请，并由村委会组织相关单位实地验收，相关单位对照验收标准及周庄镇农村（社区）房屋规划建设建房户承诺书风貌要求，对不符合要求的一票否决，合格后填写《周庄镇农村房屋主体工程联合验收单》，严格按照建房保证金退还流程实施，并一次性退还建房保证金。建房保证金收缴、退还由昆山市周庄镇强村联合发展有限公司专用账户负责管理。

（1）村民（居民）委员会：验收废弃建筑材料等是否清理完成，是否有违章搭建；

（2）建设局（农房）：验收建筑风貌、外墙颜色、建筑尺寸是否符合要求；

（3）资规局周庄所：验收宅基地使用面积是否超标；

（4）综合执法局（创建）：验收周边环境卫生是否符合新农村要求；

（5）建设局（绿化）：验收周边公共绿地是否被破坏；

（6）水事综合管理中心周庄站：验收房屋及废弃建筑材料等是否侵占河道，污水接管是否符合要求；

（7）在竣工验收过程中，若发现不符合要求的，现场开具整改通知书。若验收合格，则各部门统一签字确认，并附验收四面现场照片。

（十）：市不动产登记中心根据建房户提供的有关资料及所在村村委会、镇建设局（农

关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的十条措施

一、坚持规划引领。县级自然资源部门根据国土空间规划“多规合一”要求，按照集聚提升、城郊融合、特色保护和搬迁撤并等不同村庄类型，组织辖区内乡镇、建制村编制实用性村庄规划，合理安排农村居民点的用地布局和规模，力争2023年底前7900个应编尽编建制村完成村庄规划修编，实现规划管控全覆盖。明确县域辖区内城镇规划边界，编制辖区内城镇规划区指导目录，提高农村宅基地审批的针对性。强化村庄规划实施监管，督促指导辖区内村庄严格按照编制的规划，引导村民有序建房，坚决杜绝“有新房无新村、有新村无新貌”现象。

二、强化村民住宅建设用地保障。县级自然资源部门组织辖区内乡镇根据村庄规划和农村村民住宅建设用地需求，每年3月底前编制农村村民住宅建设农用地转用报批方案，农用地转用可一次性或分批次报县级人民政府审批后，按户或小区审批具体宅基地建设地块。新增农村宅基地用地计划指标实行计划单列，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障。农村村民住宅建设涉及占用耕地的，由县级政府使用储备补充耕地指标或跨县域购买补充耕地指标方式统一落实耕地占补平衡，确保农村村民住宅建设新增用地需求。

三、加强农房建筑风貌管控。县级住建设部门按照“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”等七要素管控要求，结合本地传统文化特色和农房建房占地面积、层高等特点，编制推广并定期更新具有地域特色的农房建筑立面图集和户型多样的农房建设通用图集，经县级人民政府审查通过后，2023年6月底前在县级政府门户官网公布。2023年底前将使用农房建筑立面图集等风貌管控要求作为新建农房建筑风貌管控依据纳入规划许可的附件。持续推进农村“裸房”整治，全省每年整治既有“裸房”10万栋，逐步消除农村既有“裸房”，防止出现新的农村“裸房”。省、市两级住建部门要加强对农房建筑风貌管控和“裸房”整治的监管和指导。

四、推进宅基地信息化管理。县级自然资源、住建部门按照标准统一、技术规范、质量达标要求，将村庄规划、农房建筑立面图集及建设通用图集转化为数据成果，2024年底前建立县级村庄规划、农房建筑风貌管控数据库。强化部门信息共享，实现村庄规划、农村地籍房屋调查、农房建设通用图集、户籍等信息和农村集体经济组织成员认定等成果互联互通，打造宅基地信息“一张图”。农业农村部门要加快构建集审批、监管功能于一体的农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台，力争2023年3月底前上线试运行。

五、充分发挥村级组织在宅基地审批管理中的作用。村级组织要制定村规民约，建立村集体依法行使宅基地规划、分配、调整、收回等权力的具体制度，完善村民会议或村民代表会议讨论决定宅基地重大事项程序，健全议事协商机制和矛盾纠纷协调机制，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。设立村级宅基地协管员，每个村至少配备1名宅基地村级协管员，原则上由村级组织负责人兼任，主要负责参与宅基地申请审批时的初核并全程参与落实“四到场”，加强宅基地日常巡查及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，发挥农村宅基地管理监督职责。定期依法召开会议审议建房户的宅基地用地建房申请，对提交的申请材料按规定要求进行初核，审议通过后在本村村务公示栏公示15个工作日后上报乡镇。

六、规范宅基地审批。乡镇要完善以党委主要负责同志为召集人的农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制，及时组织工作力量实地踏勘，每月定期审议农村宅基地和村民住宅建设审批事项，压缩办理时限，实现快捷高效审批。全面落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批制度，实行宅基地审批、规划许可、质量安全、建筑风貌管控等联动运行的联审联批机制；建立审批公示查询制度，在便民服务中心全程公示申请人的办件名称、申报时间、受理时间、办理状态等情况，在微信公众号同步发布建房审批结果，实现公开透明审批。严格村民住宅建设质量管理，在核发建房批准文件时一并发放农村自建住宅质量安全常识“一张图”。建房申请审批相关要件资料在审批结束及时整理归档。

七、完善宅基地审批监管机制。乡镇要落实“四到场”要求，及时统筹乡镇宅基地管理人员、综合行政执法人员、工程施工专业管理人员、属地村级组织干部在内等工作力量，在宅基地申请审查、批准后丈量、施工关键环节、住宅竣工验收等重点环节到场监管，每一次必须有两名以上工作人员同时到场核查核实，做好巡查记录并存入建房审批档案。宅基地申请审查环节，乡镇牵头组织农业服务中心、自然资源所等单位在受理村民建房申请3日内到场，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等；批准后丈量环节，乡镇牵头组织农业服务中心、自然资源所等单位在核发建房批准文件3日内到场，实地丈量批放宅基地，确定建房位置；施工关键环节环节，乡镇牵头组织农业服务中心、村建站等单位在地基基础、墙体砌筑、楼屋盖施工、模板安拆、脚手架安拆等节点到场,原则上建设期内一周巡查至少2次，实地审查建筑质量安全、施工安全以及建筑面积、层数、层高等；住宅竣工验收环节，乡镇牵头组织农业服务中心、村建站等单位在农房完工1个月或接到群众竣工验收申请7日内到场，实地审查农户是否按批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。农村建房户按规定要求在建设现场醒目位置悬挂施工公示牌，公示建房人姓名、审批文件编号、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，接受社会监督。

八、建立村民建房履约保证金制度。对符合建房申请条件的建房户，乡镇在发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》前，按村集体经济组织村规民约的约定，参照所在地上一年度农民人均收入的3-5倍标准，收取村民建房、老宅退出、风貌建设等履约保证金，保证金由乡镇设立专户保管。所建房屋经乡镇竣工验收合格后，建房户持农村房屋不动产证书向乡镇申请办理退款。建房履约保证金不计利息，不得挤占、平调、挪用。

九、推动房地一体不动产登记。乡镇政府、村委会要引导符合登记条件的建房户申请办理宅基地使用权及房屋所有权不动产登记。县级不动产登记机构根据不动产登记申请表、建房批准文件和竣工验收意见书办理不动产权证。对于集中统建的，可以行政村为单位，统一申请登记、批量受理、集中办证。鼓励县级不动产登记机构将不动产登记窗口延伸至乡（镇），提供“一站式”服务，方便建房户。做好房地一体不动产确权登记与审批管理、规划许可等业务协同和信息共享，提高办事效率。

十、强化责任落实。县乡两级要建立健全农村宅基地和村民住宅建设全过程管理制度，对违反宅基地管理或乡村建设规划许可规定进行建设、不符合建筑风貌管控要求的、质量安全不符合要求的新增违法违规行为，县级有关部门要及时督促整改到位。乡镇要建立健全网格化、片区化、责任化的动态巡查机制，及时发现和制止涉及农村宅基地、村民住宅建设违法违规行为，并建立日常巡查工作台账，做到发现一起、查处一起，对账销号，防止出现未批先建、批东建西、批少占多等新的农村建房乱象。严格落实责任倒查机制，对农村宅基地和村民住宅建设监管不严的，坚决通报约谈、挂牌督办。情节严重的，严肃依法追责问责。

农房风貌管控实施方案

明确结论：是必要的。解释原因：农房风貌管控可以保护传统乡村文化和建筑风貌，促进城乡协调发展，提高乡村旅游和文化产业的发展水平。同时，也有助于防止一些违建和低质量的建筑出现，保障居民的生命和财产安全。内容延伸：需要充分考虑到当地的历史文化、自然环境和社会经济发展水平等因素，制定出符合实际情况的具体措施和规划。同时，需要加强监督和管理，对于违反规定的行为，要及时予以纠正和处理，确保方案的实施效果。

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