我的特一营演员(我的特一营演员表小岛)
11182023-12-02
很多朋友对于自己有门面,现在一年挣十万,感觉开店不挣钱,出租一年四万,哪个划算和门市为什么不建议租半年不太懂,今天就由小编来为大家分享,希望可以帮助到大家,下面一起来看看吧!
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大家好,我是勇谈。商铺等商业房产本身的交易税费过高,产权使用年限较短(一般是40年)这也是为何很多人都不建议购买二手商铺的原因。从某些方面来说这也是为何会出现商业房产供过于求的关键,因为本身的“先天不足”导致。借此机会简单谈谈我的观察。
商铺投资多数收益都是来自于“房租收益”,近些年几乎没有几个人投资商铺是靠赚差价来获利的别说二手商铺不能买,哪怕如今房产背景下新商铺都已经出现了“有价无市”的情况商铺的房价走势跟住宅并非完全相同,图上所示是2010-2018年商业营业用房销售价格走势图,可以看到一个基本事实“商铺的房价走势并非是只涨不跌的”。为何会如此?其实还是跟商铺投资收益低、收益过于单一有关系。看过我文章的朋友应该知道一个这样的数据“商业房产的交易税费一般占据了总收益的40%左右”,也就是说100万的商铺假如5年后市场价值150万,那么你需要缴纳的税费就是20万左右;大家需要知道住宅房产的交易税费一般不过20-25%左右,这也是为何包括勇谈在内很多人都不建议大家买卖商铺的原因。商铺本身的价格就比住宅高,年限较短、交易税费高。2021年将要试行的《民典法》也仅仅做出了“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”的说明,对于其他房产的土地使用权限并没有做出明显说明。这就是说,如果除去住宅房产外其余房产土地使用期限到期后可能需要通过补缴税费的概率很大。商铺等商业房产到底能不能买?关键还是看需求,投资风险要远远大于住宅,牢记“无需求不购房”,有需求自然是可以买的商铺等商业房产虽然说目前处于“供过于求”的情况,但是真正的需求还是存在的,一棍子打死的观念要不得。图上所示是2010-2019年商业营业用房销售面积走势图,可以看到一个基本事实“2017年后商业用房的销售面积有所下降,但是仍然保持了一年1亿平方米的销售”。这点说明了什么?商业用房的需求还是存在的,毕竟不可能1亿平方米都是靠炒起来的。几点观察:
真正的商铺需求还是存在的,尤其对于一些一二线城市来说,本身也处于商业转型的关键期。以我所在的城市为例,这几年新建了很多新的商业中心,投入使用后确实感觉“档次”上涨了不少,包括一切城市的老商业圈在新的商业综合体冲击下也开始升级改造。普通人要不要买商铺或者商业房产?关键还得看自己需求。买房的目的是什么?自己心里要清楚。尤其是此次疫情后很多餐饮、零售店开始规模倒闭,撑不下去的主要原因就是“房租成本过高”。我就曾经给过几个餐饮店老板一个建议“如果生意稳定的话,真的不如自己购买一个商铺来的划算”,起码不用为每个月几万的租金发愁。我身边就有一个朋友买了套公寓做工作室,在此次疫情后周边不少门店关门歇业的情况下,自己的生意却能够迅速恢复,主要原因就是不用为高昂的房租发愁。二手商铺到底能不能买?关键还是看位置和产权年限,并不是说真的不能买商铺市场的情况其实要比住宅市场好得多,起码商铺市场本身的投资风没有住宅这么盛根据上图“2010-2018年住宅和商业营业用房销售价格走势图”我们可以简单计算出从2010-2018年商业营业用房平均每年的上涨价格为378元,而住宅则为424元!!无论是从涨幅还是投资性来说商业用房的投资风都没有住宅这么严重,这也是为何2016年底提出“房住不炒”的根本,调控多数情况下还是针对住宅房产。毕竟这也跟住宅商品房背后涵盖的资源过于丰盛有关系。
二手商铺多数情况下不建议买的,不仅仅牵扯位置还有产权到期后一系列问题需要解决就像开头讲的一样“民典法也仅仅是对于住宅商品房做出了自动续期的说明,并不包含其他商品房”。根据惯性来看,如果未来出现地方财政收入困难的情况不排除对于商业房产征收补偿税费的可能性,一旦征收标准过高那么就得不偿失了。
房产调控从供需端——融资端调控——税费调控是一个必然阶段,未来出台的房地产税等其他税种主要目的就是为了解决税费调控房价问题。因为如今很多地方不愿意降房价的关键就是土地财政,如果说地方财政收入未来通过新增税费的方式得到解决,那么自然地方维护高房价的意愿就会低得多。
综上,二手商铺多数情况下是不建议大家买的,原因很简单“位置太好的不便宜,位置差的没必要”,毕竟一个商圈的形成是需要5年以上积累才行的。更何况未来商铺的商业房产的出路不太明朗,投资意义本身就不大,当然自用的话可以考虑。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。
这个情况就要你的具体情况而定,门面是自己的,自己经营生意,就相当于自己跟自己打工。总的算下来,一个月也有五千左右的纯收入,虽然不高,也就是一个普通打工者的工资那么多。象这种情况,也有它的好处。隔家里近,方便照顾家人,还有就是比较自由最起码不受别人管。老话说:“拿人碗、受人管”有时候还会受气。自己的店面最起码,不会掏租金,现在国家对小生意本上没有多大税收,赚多赚少是相当的稳当。如果,做得好,还可以拓展业务,有更大的发展空间,也就是赚更多的钱。当然任何事情有它的两面性,有利就有敝。
如果长时间,在经营方面没有大的拓展能力,几乎每年原地踏步走的话,在这种情况下,我还是建议你把门面租出去,自己到外面去做别的发展,那怕去打工。这个角度是从经济效益来考虑的,我帮大家简单的算一下帐。把门面租出去,一年有纯4万的进帐,出去打工作为一个青壮年劳动力,最起码是有5000到6000元以上,那么一年也有六到七万元。象我们这里有技术,肯吃苦的农民工,搞得好的话都能1年挣个八到九万元。不管怎么样,租金带打工的钱,年收入都在十万元以上。单纯的站在目前的经济收入来看,我更偏向于把门面租出去,自己到外面去闯一闯,也有可能闯出另外一翻天地……
我认为能问这两个问题的人太幼稚了,根本不像做生意的人。别人买商铺用来出租,为了就是投资赚钱的;而个体老板租商铺做生意,目的都是为了赚钱,所以最终的目的都是为了赚钱而来的,所以只要明白这个道理你这个两个问题就很容易解答了。
商铺不能正常经营了,还交房租吗?答案是肯定需要
近期由于疫情事件,导致很多店家无法政策营业,从而各地鼓励对于特殊期间的铺租进行减免或者免收租金,消息一处市场热了起来,成为大家的热门话题。
从有些租客以为在这个特殊期间,自己租的商铺又没有正常经营,心里想着是不是可以不用交租金,让房东免交租金呢?
如果真有这个想法的人,这种想法是不正确的,商铺已经租给你了,只要按时交租,商铺使用权已经在租客手中了,所以租客经不经营是租客的事,即使租客由于特殊原因导致无法正常经营的,每个月商铺的租金肯定还是要正常交租的,这一点是肯定的。
类似租房一样,你跟房东签订了租房合同,房子已经租给你之后,住不住是你的事,反正只要你还在租房的话,合同有效的话,每个月租金是需要交的,尽管你一年都不住,这个房租同样也是要交租的。
当然有特殊情况之下,类似现在疫情高峰期,导致很多店家无法正常经营,而这个时候房东考虑到减轻租客的负担,可以减免或者免收商铺租金,这个需要协商的,只要房东同意减租金或者直接免收租金,商铺租金是可以不用交了。
房东要保证房屋可以正常经营?房东是肯定可以保障商铺可以经营,至于商铺如果由于特殊情况,导致经营者无法正常经营,这是租客自己的事,房东只要保障商铺可以正常经营的条件即可。
比如说商铺由于设计违规,导致租客不能正常经营的;或者商铺水电不通,导致经营者无法经营的,这些都是房东自己的事,肯定是可以房东出面处理,在这期间耽误无法正常经营的,肯定是要求房东免租金,如果造成损失的,肯定也是要求房东赔偿。
至于商铺一切正常,商铺是可以正常经营的,而由于一些特殊原因,比如说当前疫情严重,大家都不出门;还有就是现在政策不给开门正常经营,这些都是特殊情况,房东也是无法保障经营者可以正常经营的,一定要跟政策走,不能强制性开业经营。
当然遇到一些特殊情况导致经营者无法正常经营的,这个时候经营者可以跟房东协商,考虑免租金或者减少租金等,只要两者协商好了,等特殊情况过后,商铺可以正常经营了,租金再度恢复正常交租。
汇总
商铺已经租个租客了,每个月肯定就是需要交租金的,不管经营者是否正常营业,除非商铺问题,导致无法营业的,这种情况是房东责任,可以要求减免;除此之外,其他特殊情况,两者之间共同协商,对你我他的办法都是最好的方法就是最佳方法。
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建议你做蔬菜鲜果类,目前这类生意相比最稳定。
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文章到此结束,如果本次分享的自己有门面,现在一年挣十万,感觉开店不挣钱,出租一年四万,哪个划算和门市为什么不建议租半年的问题解决了您的问题,那么我们由衷的感到高兴!