本文目录

1. 为什么房屋设计使用寿命只有五十年，但土地使用年限是70年
2. 在二手房买卖中，剩余的土地使用年限是否影响其价值
3. 土地流9年没使用还有效吗

为什么房屋设计使用寿命只有五十年，但土地使用年限是70年

因为现在的房屋，大多数是钢筋混凝土结构。混凝土是水泥、碎石、砂组成的，水泥是一种胶合材料，因此有一定老化期限，危及结构安全。所以经过无数试验后确定的。房屋使用期限为50年。土地使用期限是国家规划需要而定的。

在二手房买卖中，剩余的土地使用年限是否影响其价值

有一定影响。

1、在剩余的使用年限不足20年的情况下,作为买方要把这个作为谈判价格的重要筹码,当然也要用它来衡量值不值得买这个房子,毕竟房子是一项大的资产,谁也不想让它的未来存在大的不确定性,尤其是在目前法律法规没有明确到期后的归属以及政府都没有明确表态的情况下,还有在当今强制拆迁盛行的社会环境下,更增大了不确定性。

2、在剩余的使用年限小于5年的情况下，如果投资者想将房屋卖出，银行是不会为买方办理公积金贷款的，房屋很可能砸在自己手里。这是银行的默认条款。所以无论买房是自己住还是投资,买房人实际上都已经是一个投资人,因为房子本身是一项很大的资产。尤其是二手房，一定要关注一下它的剩余使用年限。

土地流9年没使用还有效吗

很高兴受邀回答这个问题！

1、违背承包方意愿的强制签订合同，无效；

2.依法应经发包方同意而未经同意的；需要确保出租意愿是真实意愿，未经发包方同意同样合同无效。

3.不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的；如果是土地互换或置换，那么需要确保置换双方在同一集体内，因为互换只能限定在同一集体内才符合法律规定。

4.越权发包土地的；农民个人承包的土地由村集体越权发包的，合同无效。

5.未按规定承包年限发包土地的；签订的成本合同年限超过土地承包期限的，均以第二轮开始计算，耕地30年，草地不超过50年，林地不超过70年。超过这个时间期限部分合同无效。

只要不符合上述情形，流转合同是有效的。

一、由于土地流转行为普遍，有观点认为，《农村土地承包法》中已经明确规定“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，“土地承包经营权流转的，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。擅自改变承包地用途的行为违反了法律的禁止性规定，故应认定土地流转合同无效。根据实际情况，按照无效合同的处理原则，区分双方过错进行处理。另一种观点认为，擅自改变土地用途的行为不应影响对土地流转合同效力的判断。理由是，强行性规范有效力性规定与取缔性规定之分，违反了强行性规范中的效力性规定的，合同自应无效，但违反了取缔性规定，仅需对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不能因此否认其行为的私法效力。根据《农村土地承包法》第六十条第一款规定，承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。可见对改变土地农业用途的违法行为，法律只规定通过行政程序予以处罚。因此，法律法规中关于禁止改变土地用途的规定，应属于强行性规范中的取缔性规定，对该规定的违反并不影响合同效力。以上分歧的出现源于对“效力性强制性规定”的不同理解。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。为维护社会经济活动的稳定性，减少公权力对市场交易活动的干预，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条又将上述条款中的“强制性规定”限缩为“效力性强制性规定”。同时最高院发布《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，要求法院“正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力”，“注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。但纵观当前生效的法律法规，并未有权威部门对“效力性强制性规定”作出明确解释，这也导致了当某合同违反法律规定的时候，实务界和学理界会对合同效力作出截然不同的认定。

二、擅自改变农村承包地用途的行为效力，《农村土地承包法》中明确规定“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，“土地承包经营权流转的，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”，《土地管理法》也规定“涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，结合《中华人民共和国民法通则》第五十八条中关于无效民事行为的规定，可知擅自改变承包地用途的行为违法了法律及行政法规的相关规定。但民事行为违法并不必然导致合同无效，基于保护交易安全与保障意思自治的考虑，《合同法》及相关司法解释对无效合同的认定日益谨慎，明确规定只有违反“效力性强制性规定”的合同才属于法定无效合同。《农村土地承包法》中的“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”及“土地承包经营权流转的，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”等条款是否属于“效力性强制性规定”？学理界已经对“效力性强制性规定”作了多方位的解读与阐述，但至今没有达成一致意见，在权威机构对“效力性强制性规定”作出明确解释前，根据我国的司法传统，从维护法律的确定性与权威性角度考虑，不宜将尚未成熟的理论应用于司法实务中。故在本题仅对强制性规定作一个简单的区分：法律条文中明确规定“违反即无效”的，属于效力性强制性规定；没有明确规定“违反即无效”的，属于管理性强制性规定。根据这个设定，观点已经很明显：法律中关于“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”及“土地承包经营权流转的，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”等条款属于管理性强制性规定，擅自改变承包地用途，并不必然导致前土地流转合同无效。

三、对擅自改变承包地用途后，原流转合同的效力分析

（一）承包方不知受让方会改变承包地用途而流转，流转后受让方擅自改变承包地用途。此种情形下，受让方擅自改变承包地用途的行为不会对承包方造成影响，流转合同对承包方和受让方继续有效。

1.如果承包方没有退出原土地承包关系，根据《农村土地承包法》第六十条规定，可以由发包方向土地行政主管部门申请救济，要求受让方采取补救措施，并对受让方的行为予以行政处罚。

2.如果承包方已经退出原土地承包关系，则发包方与受让方之间成立新的承包关系。发包方发包土地是为了更好地发挥土地的农业效用，受让方擅自改变承包地用途的行为将导致合同目的根本不能实现，故发包方可以根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，解除其与受让方之间的承包合同。发包方解除合同应通知受让方，承包合同自发包方的通知到达受让方时解除，受让方对解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，发包方可以依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，请求受让方停止侵害、恢复承包地原状或者采取其他补救措施，并有权要求受让方赔偿损失，当然，发包方也可不解除承包合同而直接要求受让方承担上述违约责任。

（二）承包方与受让方在流转合同中约定改变承包地用途或者承包方明知受让方改变承包地用途而继续流转。此种情形下，承包方与受让方明知流转会对集体利益造成损害而继续流转，属于恶意串通，且流转合同的签订与履行均对社会公共利益造成了损害，应根据《合同法》第五十二条第（二）项、第（四）项及《农村土地承包纠纷司法解释》第十三条规定确认流转合同无效。鉴于承包方与受让方都是流转合同的既得利益者，一般情况下不会主动请求确认合同无效，应赋予发包方申请确认流转合同无效的权力。流转合同被确认无效后，应回复到合同签订前的状态，即承包方按照经营权流转时间扣除使用费用后返还承包地流转款、受让方恢复承包地原状，恢复土地原状的费用由承包方和受让方根据双方过错按比例承担；如果土地被彻底破坏无法恢复原状，根据《合同法》第五十八条规定，由承包方和受让方按照双方过错向受害方承担赔偿责任，并由土地行政主管部门按照各方责任依法给予行政处罚。当然，在上述两种情形中，如果经营权人在规定期限内取得了相关审批手续，则流转合同有效，应继续履行。

OK，本文到此结束，希望对大家有所帮助。