大家好，今天小编来为大家解答房地产基础知识您了解吗这个问题，购买商品房的冷知识很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

本文目录

1. 房地产基础知识您了解吗
2. 买新房通过中介优惠吗
3. 坐标南京，正规的商品房，没有房产证，能不能买，有哪些坑
4. 咨询下，买房子的时候怎么要到更多的额外优惠有什么“潜规则”吗

房地产基础知识您了解吗

1、房地产：

2、五证二书:《建设用地规划许可证》《国土使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《预售许可证》《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

3、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。

4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。

5、集资房：

6、安居房：7、跃层：跃层是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。﹚

8、复式：概念是上一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。

9、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。

10、标准层：平面布置相同的住宅楼层。

11、高层：6层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构12、多层：6层以下，一般不带电梯，砖混结构

13、骑楼有雨遮之一楼直道部分

14、裙楼指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公

15、承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏

16、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。17、剪力墙：承受地震的剪切力的钢筋混凝土墙18、隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重

19、结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。20、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。

21、消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能

22、客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障23、货梯：用以运送货物电梯

24、管道井用以布置各类管道的空间井道

25、井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方

26、空气流动：空内通风对流通畅，自然对流的换气能力

27、采光：获得光亮，直接接受自然光线和亮度28、通风：风(空气)之来源、去路。

29、进深：房间长度方向叫进深，宽度方向叫开间30、层高：上、下楼面之间的距离

31、建筑密度建筑密度=建筑占地面积/建筑用地面积

32、社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分

33、套内公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分

34、期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。

35、封顶：指结构体完成

36、交房：交付房钥匙给客户使用

37、国土使用证：准许某工地所属使用土地的证明38、产权证：用以证明房屋拥有权所属的证件39、抗震烈度：建筑抗震设计安全设防标准

40、天花板：即室内(顶部)楼板下平面

41、底板：二楼之底板即为一楼之天花板的背面42、卫浴三大件：洗脸盆、浴盒、坐式马桶

43、厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机

44、过道：住宅套内使用的水平交通空间。

45、走廊：住宅套外使用的水平交通空间。

46、净高：楼面或地面至上部楼板底面若吊顶底面之间的垂直距离。

47、立面造型：建筑物外观

48、室内配置：指房间/客厅/浴厕/厨房/阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。

49、格局：单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形。

50、私密性：指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽）。

51、座向：指房屋之方向（朝南、东佳，朝北次之，朝西最差）。

52、景观：指观看景色之视野。

53、临街：建筑物前后左右临之道路或巷子（临街巷道要宽畅销）。

54、栋距：建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离(宽/应最少8米)。

55、阳台：直上方设有遮盖物者(封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积)

56、露台：直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。57、单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

58、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

59、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

60、小区布局形式：行列式、围合式、组团式。61、建筑形式：塔式、板式、墙式。

62、窗：落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗

63、生地：待开发的国有土地。这类土地主要指离城镇较远，无市政基础设施、未开发的土地。

64、毛地：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地原指地上原有建筑物、附属设施将被改建的土地。

65、熟地：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。

66、三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。

67、七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。

68、土地出让：国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。70、起价：目前销售中最低的单价。

71、均价：楼盘所有单元价格总和平均之后的价格。

72、最高价：目前销售中最高的价格。73、一口价：不分楼层，不分朝向的价格74、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定的年限内以月供形式向银行偿还贷款中篇：建筑常用名词1、什么是容积率？答：容积率是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示。2、什么是建筑密度？答：建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。3、什么是绿地率（绿化率）？答：绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。4、什么是日照间距？答：日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。5、建筑物与构筑物有何区别？答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。6、什么是建筑“三大材”？建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材。7.建筑安装工程费由哪三部分组成？建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费三部分组成。8、什么是统一模数制？（1）、所谓统一模数制，就是为了实现设计的标准化而制定的一套基本规则，使不同的建筑物及各分部之间的尺寸统一协调，使之具有通用性和互换性，以加快设计速度，提高施工效率、降低造价。（2）、基本模数是模数协调中选用的基本尺寸单位，用M表示，1M=100mm。（3）、扩大模数是导出模数的一种，其数值为基本模数的倍数。扩大模数共六种，分别是3M（300mm）、6M（600mm）、12M（1200mm）、15M（1500mm）、30M（3000mm）、60M（6000mm）。建筑中较大的尺寸，如开间、进深、跨度、柱距等，应为某一扩大模数的倍数。（4）、分模数是导出模数的另一种，其数值为基本模数的分倍数。分模数共三种，分别是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M（50mm）。建筑中较小的尺寸，如缝隙、墙厚、构造节点等，应为某一分模数的倍数。什么是构造尺寸、实际尺寸？答：（1）、标志尺寸是用以标注建筑物定位轴线之间（开间、进深）的距离大小，以及建筑制品、建筑构配件、有关设备位置的界限之间的尺寸。标志尺寸应符合模数制的规定。（2）、构造尺寸是建筑制品、建筑构配件的设计尺寸。构造尺寸小于或大于标志尺寸。一般情况下，构造尺寸加上预留的缝隙尺寸或减去必要的支撑尺寸等于标志尺寸。（3）、实际尺寸是建筑制品、建筑构配件的实有尺寸。实际尺寸与构造尺寸的差值，应为允许的建筑公差数值。10、什么是定位轴线？答：定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及其标志尺寸的线。什么是横向轴线、纵向轴线？答：（1）、横向，指建筑物的宽度方向。（2）、纵向，指建筑物的长度方向。（3）、沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线。其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写在轴线圆内。（4）、沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线。其编号方法采用大写字母从上至下编写在轴线圆内（其中字母I、O、Z不用）。12、什么是房屋的开间、进深？答：开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线之间的距离；进深指一间房屋的深度，及两条纵向轴线之间的距离。13、什么是层高？什么是净高？答：层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度14、什么是建筑总高度？答：建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高度。15、什么是标高？答：（1）、建筑物的某一部位与确定的水基准点的高差，称为该部位的标高。（2）、绝对标高亦称海拔高度，我国把青岛附近黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，全国各地的标高均以此为基准。（3）、相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地面为零点（+0.00），表示某处距首层地面的高度。16、什么是建筑面积（1）、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。（2）、使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。（3）、使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。（4）、交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。（5）、结构面积指墙体、柱所占的面积。17、什么是红线？答：红线指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。18、建筑物如何划分等级？答：建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等级（耐火年限）进行划分的。19、什么是砖混结构？答：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。20、什么是框架结构？答：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。21、什么是剪力墙？答：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。22、什么是框剪结构？答：框架剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担；水平荷载由框架承受20%~30%，剪力墙承受70%~80%的结构。剪力墙长度按每建筑平方米50mm的标准设计。23、什么是全剪力墙结构？答：全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构24、什么是筒体结构？答：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。25、什么是钢结构？答：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。26、框架结构有何优、缺点？优点：（1）、自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。（2）、房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。（3）、增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积。缺点：（1）、用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高。（2）、部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。27、地基和基础有什么区别？答：（1）、地基是基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载。（2）、基础是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑物的重要组成部分，它的作用是承受建筑物传下来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面的土层。28、什么是基础埋深？答：（1）、基础埋深是指从室外设计地坪至基础底面的垂直距离。（2）、埋深大于等于5米的基础称为深基础；埋深在0.5米~5米之间的基础称为浅基础。基础埋深不得浅于0.5米。29、基础的方法分类？（1）、按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等。（2）、按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等。（3）、按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔性基础。30、什么是防潮层？答：为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀，采用防水材料将下部墙体与上部墙体隔开，这个阻断层就是防潮层。防潮层的位置一般在首层室内地面（+0.00）下60mm~70mm处，及标高-0.06m~-0.07m处。31、什么是勒脚？什么是踢脚？答：（1）、外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。勒脚的高度一般为室内地坪与室外地坪的高差。（2）、踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构造。踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。踢脚的高度一般在120mm~150mm。32、什么是散水？答：散水是靠近勒脚下部的排水坡；明沟是靠近勒脚下部设置的排水沟。它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下的雨水，防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。34.建筑物都有哪些部分组成？主要是承重构件，基础，墙，楼面层，地坪，楼梯，屋顶，门窗，还有其他的附带构件阳台，雨蓬，烟筒，散水等。35.建筑里常用的建筑材料都有什么？是水泥，石灰，石膏，混凝土，沙，砖，砌块，钢材，沥青，木头，石头等还有些防水材料，吸声隔声的装饰材料。其中主要的是混凝土，水泥，砌块，钢筋，沙为主要。如果水是算材料的话，水也是很重要的。36.结构里主要构件有什么？板（预制，现浇，楼梯板，屋面板等），梁（框架梁，简支梁，圈梁，过梁，楼梯梁等），柱子（框架柱子，构造柱，暗柱等），墙（承重墙，非承重墙，剪力墙等），基础（条形基础，独立基础，桩基础）。下篇：定额难理解的名词解释1、折灰口：是指门窗框的上下框与抹灰面平的走头，裁割50px。2、横档木：是指两个窗作竖向组合时,在两窗之间需设的横枋，其作用是使两个窗框连接牢固。3、窗框框料块数：是指木制窗按横直连接的整块料来计算的数量。如果中立框被横框隔断时，中立框仍按不被隔断的块数计算框数。4、组合窗进框式：是指中悬窗扇关闭后，扇梃全部进入窗框裁口之内的一种木制组合窗。5、组合窗靠框式：是指中悬窗扇关闭后，扇下冒靠在窗框之外，扇下冒底面与窗下框顶面一般交错15mm，窗下框不裁口的一种组合窗。6、暖气罩靠墙式：是指将暖气罩设置在墙壁龛之内，外钉钢丝网的形式。7、暖气罩明式：是指不留壁龛，将暖气罩设置在墙面之外，顶面设有62.5px厚的木板的形式。8、游沿木亦称游檐木：是指木制楼地楞木下面的通长垫木。9、地面垫层：是指传布地面荷重至地基上的构造层。一般用混凝土或砖渣、炉渣、碎石、卵石等三合土或四合土做成，也有用灰土的。10、间壁墙：是指建筑物室内主墙间修建的不起承重作用的一种间断墙，一般修建在已作好的混凝土或其他面层上，所以在计算地面面层工程量时，不扣除间壁所占的面积。11、冷底子油：是指由30号或10号沥青或软化点为50—70℃的煤焦油脂掺人有机溶剂(煤油或汽油)制成的溶液。12、屋面的正脊：又叫瓦屋面的大脊，是指在两头山墙尖同一直线上的屋面脊。13、屋面的山脊：是指在山墙上面的屋面所做的瓦脊或用红(青)砖砌筑的山脊。14、屋面的斜沟又叫阴沟：是指屋面瓦面与瓦面交接处的排水沟。15、屋面的瓦翼线：是指在山脊上飘出山墙的瓦面。16、架空隔热层：是指在钢筋混凝土平屋面上架设的隔热板。一般用标准砖砌砖墩，在砖墩上铺设预制细石钢筋混凝土隔热板。其作用在于疏通空气以散热，为屋面隔热。17、散水坡：是指在靠外墙四周的斜形坡。可以用块料，或用混凝土，或用碎石、卵石四合土，或用砖渣、炉渣三合土等捣成，用以泄水的护坡。18、天沟：是指屋面上用来泄水的沟槽。有倾斜和水平两种，倾斜的称斜沟。它用来汇集屋面流下的雨水，引入水斗或雨水管，一般用镀锌铁皮等做成。钢筋混凝土屋面的天沟(檐沟)，用钢筋混凝土做成。19、雨水管：又称落水管、水落管或流筒。是指引泄屋面雨水至地面或地下排水系统的竖管。用石棉水泥管塑料管或铸铁管或镀锌铁皮做成。20、水斗：是指用采汇集和调节白天沟流下的雨水至雨水管的配件。一般用镀锌铁皮、石棉水泥等做成。21、低温厂库：是指室内温度在-40℃—+5℃以内的厂库房。22、保温层：是指减少地面与楼面导热性的构造层。23、基土：是指地面垫层以下的土层(包括地基加强层)。24、三合土：是指用石灰、砂、碎砖或炉渣加水拌和后经浇灌夯实而成的结构材料。一般用作地面垫层等。25、找平层：是指在各种垫层上，钢筋混凝土板上或轻质、松散材剩(隔声隔热)层上起抹平、找坡或加固作用的构造层。一般用1:3或1:4的水泥砂浆。26、结合层：是指联结面层与其下层的中间层，有时亦作为面层的弹性底层。27、面层：是指直接承外力的表面层，分为整体面层或块料面层两种。28、屋顶：是指房屋的最上部分，起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承受结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶(如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等)和曲面屋顶(如园屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等)29、屋面：是指屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶等。30、柔性防水屋面：是指用柔性材料制作防水面层的屋面工程。一般的作法是在钢筋混凝土屋顶上，用石油沥青或其他胶结材料粘贴两层油毛毡或其他卷材，使之形成一个满铺防水面层的屋面。31、刚性防水屋面：是指用刚性材料制作防水面层的屋面工程。一般的作法是在钢筋混凝土屋面板上作水泥砂浆找平层，干铺油毡隔离层，浇捣细石混凝土防水层和分格缝等作为防水面层。32、引条线：由于外墙面抹灰面积较大，为防止因材料干缩和温度变化引起面层开裂和满足施工接搓需要要，可将抹灰面层做分隔处理，称为引条线。33、踢脚线：在墙与楼地面的交接处.为了遮盖地面与墙面的接缝.保护墙身，以及防止擦洗地面时弄脏墙面，常做成高120-150mm的的踢脚线。34、贴面类墙面装修：它是利用各种天然石板或人造板、块。通过绑、挂或直接粘贴等方法对墙面进行的装修处理。此种饰面具有耐久、施工方便、质量局、装饰效果好、易清洗等优点。常用的贴面材料有瓷砖、面砖、锦砖和预制水刷石、水磨石板以及花岗岩、大理石等天然石板。35、涂刷类墙面装修：它是利用各种涂料徐敷干墙体基层表面而形成完整牢固的保护膜，起到对墙体保护、装饰作用的装修做法。涂料分为有机涂料和无机涂料两类。36、裱糊类地面装修：它是将各种装饰性的墙纸、墙布织锦等卷材类装饰材料，用黏结剂裱糊在墙面上的一种装修做法。其材料和花色品种很多.主要有Pvc(聚氯乙烯)塑料墙纸、玻璃纤维墙布及其他墙纸、墙布等。裱糊类墙面装修具有经济、施工简单、材料更换方便等优点。37、铺钉类墙面装修：它在构造上与骨架隔墙相似.是把各种天然或人造薄板铺钉在墙面上的装修做法。它由骨架和面板两部分组成.在施工时在墙面上立骨架(墙筋)，然后在骨架上铺钉装饰面板。38、楼板层：包括底层地面与楼层地面两大部分，是楼房建筑中的水平承重构件，同时还兼有在竖向划分建筑内部空间的功能。楼板承担建筑的楼面荷载.并把这些荷载传给墙或梁同时还对墙体起到水平支撑的作用。39、地坪：它是建筑底层房间与下部土层相接触的部分，它承担着底层房间的地面荷载。40、楼板的基本组成(1)面层又称楼面或地面.位于楼板层的最上层，起着保护楼板、承受并传递荷载的作用同时对室内有很重要的清洁及装饰作用。(2)楼板是楼板层的结构层。一般包括梁和板。主要功能在于承受楼板层上全部静、动荷载并将这些荷载传给梁或柱.同时还对墙体起水平支撑作用，增强房屋刚度和整体性。(3)顶棚是楼板层的下面部分。土要作用是保护楼板.遮挡各种水平管线.改善室内光照条件，装饰美化室内空间。根据构造不同，有抹灰顶棚、粘贴类顶棚和吊顶棚三种。注：当底层地面和楼层地面的基本构造层次不能满足使用或构造要求时，可增设附加层如结合层、找平层、隔离层、防潮层、填充层、垫层等具他构造层次。【结合层】面层下面与其构造层之间的连接层。【找平层】比地层或楼板面上进行抹平找坡的构造层。【隔离层】防止建筑地面]：各种液体或地下水、潮气透过地面的构造殷。【防潮层】防止建筑地篡或楼层地问F潮气透过地面的构造柱。【填充层】在钢筋混凝上楼板上设置.起隔声、保温、找坡或暗敷管线等作用的构造层。【垫层】在建筑地基上设置，承受并传递上部荷载的构造层。

买新房通过中介优惠吗

买房找中介就好比吃饭找美团一个道理，你自己去开发商买房，由于你第一次买，没有熟人，也不知道具体的行情，可能置业顾问会告诉你说给你打了几折，或者少了好多钱，但是真正当你买了以后，你在你们那个业主群里面问一下，你绝对不是买的最便宜的。也不会是最划算的。但是在中介手里买，因为经常接触起来的，底价是多少心里也有数，而且很多长期合作的楼盘，也会不定时的推出一些针对中介公司的特价房，终究都会便宜好几万。

坐标南京，正规的商品房，没有房产证，能不能买，有哪些坑

如果是新房，在买的时候没有房产证是很正常的现象；如果是二手房，没有房产证就办不了过户手续，也就无法完成交易使房子成为真正属于自己名下的资产，而在等待出证过户的过程中却会产生很多不是自己可以控制的变数，因此在面对没有房产证的正规商品房时，新房和二手房的情况并不相同，二手房的风险会更复杂一些。

一、新房交易与办证有时间差，交易之前没有房产证是正常现象，但要警惕开发商手续是否齐全。

1、新房在交易时无房产证是比较正常的现象。

在目前的新房市场中，大多都以期房的形式进行销售，有些开发商甚至在交房时也并未具备办理房产证的条件。根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在交房之后90天内为购房人办理房产证。如果购房合同有约定时间的按照合同时间办证，一般在交房后半年内拿到各个个体的房产证也是正常的，具体时间要看视开发商的办理时间和合同约定的时间而定，有些甚至会更久。

而在交房之前，定金、首付、预抵押、房贷等等均已经办理完成，在实施购房行为的时候是没有房产证的，像预抵押、房贷办理这些手续都是以开发商作为保证人的前提下完成的，所以如果在购买这一类房子时，在购买的时候还没有房产证是很正常的。

2、开发商也有取不到房产证的情况。

如果开发商出现问题也有可能会办不了房产证，比如出于下列几个原因就有可能导致后续办不了房产证：

1、开发商证件不齐。开发商要合法地进行新房销售及办理房产证，需要取得以下五个证件，分别是国有土地使用证、建设程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售（预售）许可证。如果没有这“五证”，别说最后办理房产证，就是销售也是违法行为，虽然目前网签这一关必须已经需要证件齐全，不做网签就无法进行后续的手续，但如果前期交了钱才发现无法网签还是会比较容易出现扯皮的情况，所以最好关注一下五证的情况。

2、开发商把项目整体抵押给第三方，且造成债务违约。如果开发商由于在项目运营过程中出现资金紧张的情况而把项目抵押给了第三方，但到期却没有能力偿还债务，由此而陷入债权债务的纠纷，在大产权清晰之前是很难办理房产证的，更严重一些的情况是债务违约无法解决而出现烂尾时，有可能使购房人的房产证办理遥遥远期。

3、房子无法通过验收。项目在落成交房之前需要进行竣工验收，如果开发商由于房子质量或者规划变更问题而导致无法通过相关部门的竣工验收，也是无法办理房产证的。

要避免这样的问题，可以选择一些有实力的开发商开发的房子，一个有资金实力和长期合规开发的开发商，这些基本的问题出现的概率要小很多。

二、二手房无证，能不能购买？

一个房子产权转移过程中最关键的一环就是过户，而过户需要有去除了抵押登记且产权清晰的房产证原件，没有房产证，自然就无法完成这个关键的步骤。所以如果购买无证的二手房，是无法顺利推进买卖手续的，而在办证过渡期间想通过签订相关的协议来稳定这种买卖关系，其中会存在很多风险变数。

变数1：合同存在无效的风险。

法律上对商品房的买卖有相关的规定，在二手房买卖中，还没有房产证的情况下在原则上不能买卖，虽然在交易过程中签订其他协议，但如果最后出现纠纷还是有可能得不到法律的完全认可，买卖有无效的风险。

变数2：无法控制过户的时间。

办理过户需要产权清晰和独立的房产证，如果对方手上没有房产证，这时候提前交易就意味着有一段等待的时间，等待对方把房产证办妥，有房贷的在对方出证后还要等待还清房贷并解除抵押登记，再等待对方配合办理过户。在这段等待的过程中，对方的承诺就有很多不确定的因素，房产证到底能不能办、能办的话又要多长的时间等等，完全掌握在对方的手里，自己并没有主动权，只要一日未办妥户，房子都不是自己的。

变数3：如果房主有债务纠纷，房子有可能会被查封。

如果房主自身有债务缠身，在出现债务违约时假如这套房子被当事人举证属于房主的财产，那就有可能面临被查封的风险。一旦被查封了，交易就法进行，后面的麻烦事一大堆，这时候莫说想顺利买到这套房子，就是要拿回自己的定金或者首付款也不是那么容易。

变数4：等待办证期间房产出现升值，导致房主有可能出现反复。

房价如果出现变化，碰上没有契约精神的房主就有可能出现不必要的麻烦。这样的例子在以前出现过很多了，如果市场比较好，或者房子所在地段的质量比较高，在办理房产证的这段时间内也许后面的价格比当初签合同时的价格已经涨了很多，像在南京这样的中心城市，难保房价不会变化，当房产升值了，而户还没有过，房主在这件事上卡一下，要求补尝差价，甚至不惜毁约，对自己来说也是一件麻烦事。

可见，购买还没有房产证的二手房有很多自己掌握不了的变数，其中的风险完全取决于对方的人口和契约精神，如果对方是诚实君子，当然可以保证合同和协议的履行，但如果对方有心欺诈，买房人即使在经过波折的最后能维护自己的权益，也大概率是一件费神费力的事。

三、总结。

总的来说，正规的商品房没有房产证，要分是新房还是二手房，如果是购买新房，在购买时没有房产证是正常现象，新房的房产证在交房后一段时间才能拿到房产证；而如果是二手房则要比较小心了，没有房产证不能完成“过户”这个关键的交易步骤，即使可以用协议对双方进行约束，但主动权并不掌握在自己的手中，存在着不少变数，自己是否会有麻烦取决于对方的人品，所以还是有很大的风险的。

咨询下，买房子的时候怎么要到更多的额外优惠有什么“潜规则”吗

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房子对于很多家庭来说，是幸福也是烦恼。那么作为真正的买房人，自然想最大程度的争取到优惠，可是该怎么做呢？

作为曾经十多个楼盘的操盘手和定价人，我来为您有效的回答问题。

一、要先弄明白，房子是如何定价的

常见的楼盘定价方法有三种：市场比较法、成本倒推法、租金倒推法。商品住宅是前两种，尤其是第一种比较常见。所谓市场比较法，就是选定区域内的不同楼盘，按照交通、配套、品牌、学区、户型等等一大堆的比较因素，设置好权重，从而计算出适合自己的静态市场价格。

您一定很好奇，为什么要跟您说这个？所谓知己知彼百战不殆，了解定价才能有所还价。其次，我要重点强调的是：每个楼盘定价一般都是比较严谨的，好卖的就比不好卖的贵，户型好的就是户型差的贵，品牌好的就比品牌差的贵，配套好的就比配套差的贵。所以与其说怎么还价，第一要做的是挑选楼盘并去了解它。

原因很简单，既然价格来自市场比较，那么你还价也要“以其人之道还施彼身”。找到目标楼盘与周边楼盘的不足之处，然后作为谈判筹码去争取优惠。

二、要明白优惠是怎么释放的

一个楼盘，往往有三重等级优惠体系。下面为您讲一下谈判技巧，要看仔细了，别会错意或者漏看了。

1、置业顾问优惠权限。这个一般是不多的，置业顾问为您计算价格时，会告诉您目前认购优惠多少、付款方式优惠多少，然后就没有了。您要是表达不满意，与置业顾问拉锯两回合，他们就会说：“我问下经理或者我找经理跟您谈”。

2、销售经理优惠权限。这个权限有多大，说不好。教您一个方法：如果是带工牌、或者人就在售楼处的，那一般权限也没多少。可以跟经理继续谈，但依然表示超出心理预期，请销售经理帮忙再申请申请。这时候，销售经理一定会反问您心理预期，先不要交底，直接请经理先帮忙，说你也在货比三家。

3、销售经理逼定。销售经理这时就会问你，你今天能不能交定金，如果能他就申请；如果不能，那爱莫能助，因为如果申请到了您还不买，他会挨批。就把压力给到您这边。这时候，普通买房客户就到顶了，您可以口头答应可以认购，请他帮忙申请。（这时候啥也不要做，不要打电话咨询别人，让销售经理感觉你是诚意要买。喝喝茶）

4、销售经理给出优惠。销售经理半个小时后一般会说最大优惠了，还是某个总特批的，你要不买他就要挨批了。这时候到了最终博弈阶段了，销售经理一定是脸不急心急，而你要一点不急。慢条斯理跟他继续谈，有意无意请他再给力点之类的。他一定会犯难说真没有优惠了，到底价了。实在不行请你自己去跟上面领导打招呼，他自己就这么大能量了。这是再继续逼定你，这时候你估计也会比较冲动，最好的建议是：交个小订（不是定，可退）。

交小订的目的是，销售经理会上报他遇到的困难，顺利的话下次打你电话就有额外一点优惠了。不顺利的话，也会喊你再来看，但还要再过招一两个回合。这个就要您自己把握了。（总之，每个楼盘一般都有三重优惠体系，最后一重就是领导手上的优惠，能不能要到看你发挥）

三、买对楼层其实比还价更有用

我们知道，房子是一户一价。而每个地方必然有一些特殊楼层价格相对较低、或者相比其他比较难卖，比如带4的楼层、带4的房号等。这些如果您自己没有忌讳，实际上购买起来是更划算的。我有朋友就买了1404，特价房，比其他要便宜小几万，但其实一点其他影响都没有。

还要一种房源，也建议可以看一看，那就是工抵房。每个楼盘（只要不是特别畅销的）都会有一部分的工抵房，也就是用房子抵工程款、材料款之类的。这种房源，一般委托销售员代卖（也有委托中介的，但你接触不到），价格会比售楼处房源略低一点。可以主动询问其手上有没有工抵房，并与正常房源做下价格对比。

四、尽量争取非现金优惠

我们买房，都要交物业费、买车位。更聪明的客户，除了在房价上讨价还价，还会在物业费减免、车位抵用券身上尽量为自己争取。当然，不是每个楼盘都能争取到的，参考第一大点，每个楼盘定价之初，其实已经按照市场比较把底价设定好了。不到万不得已不会破底价，总之好事多磨。

五、最后强调

1、以上所有争取优惠的专业建议，都是建立在房子并非红盘、热盘基础上。好卖的楼盘，价格很难松动，一般只有财务总、营销总或者老板手上才有一点点优惠。这就要权衡有没有必要托关系找人帮忙打招呼了。

2、以上几点只是常见场景的描述，厉害的销售经理其实方法有很多让你买，未必按照我写的来。只能说见招拆招吧。

希望我的建议对您有所帮助。@xi说楼市，超十年地产操盘手，分享楼市各类干货，不嫌弃请加关注。

好了，文章到这里就结束啦，如果本次分享的房地产基础知识您了解吗和购买商品房的冷知识问题对您有所帮助，还望关注下本站哦！